Решение №2098/26 РЕШЕНИЕ по делу № 025/10/18.1-257/2026 от 2 апреля 2026 г. . Участники: Управление имущественных и земельных отношений ГО ЗАТО Фокино, АО "Единая электронная торговая площадка", . из базы решений ФАС (№1873930). Практика рассмотрения жалоб Федеральной антимонопольной службой.

Текст решения ФАС (Федеральная антимонопольная служба)

РЕШЕНИЕ

дело № 025/10/18.1-257/2026

2 апреля 2026 года г. Владивосток

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю (далее - Приморское УФАС России) по рассмотрению жалоб на нарушение процедуры проведения торгов и порядка заключения договоров (далее - Комиссия), в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции), в составе: Председателя комиссии: <...>;

Члены комиссии:

<...>;

<...>,

рассмотрев жалобу <...> (далее - Заявитель),

в присутствии:

от Заявителя: представитель не явился, посредством видеоконференцсвязи не подключился;

от Организатора торгов: <...> по должности

УСТАНОВИЛА:

В Приморское УФАС России поступила жалоба <...> на действия Организатора торгов  УИИЗО Фокино при проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер: 25:35:050201:10045 (извещение № 21000013130000000306, лот №1).

По мнению заявителя, организатор торгов в нарушение требований ЗК РФ, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) запретил уступать право аренды земельного участка.

Рассмотрев доводы жалобы, заслушав пояснения сторон, Комиссия установила следующее.

В соответствии с пунктом 3.3.4. Договора аренды земельного участка, размещенного на сайте torgi.gov.ru. Арендатор не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора (пункт 7 статьи 448 ГК РФ РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной комиссии или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов либо в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 г. № 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не - участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры.

Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении № 308-ЭС22-2357 от 05.07.2022 по делу № А32-37905/2020, для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона № 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения Гражданского кодекса применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", положения Гражданского кодекса в редакции Закона № 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Более того между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Мнение заявителя о неприменимости пункта 7 статьи 448 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям в связи с тем, что законом заключение договора аренды земельного участка публичной собственности (для целей индивидуального жилищного строительства) предусмотрено и без проведения торгов, основано на неправильном толковании пункта 7 статьи 448 ГК РФ, пунктов 1, 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и не учитывает обстоятельство того, что в настоящем случае с учетом положения пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ и на основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:04:470002:1021 может быть получено арендатором только по результату торгов.

Исходя из изложенного, при заключении договора аренды путем проведения торгов следует руководствоваться пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, в связи с чем не допускается включение в проект договора условий, предусматривающих уступку права по договору и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, следовательно, организатор торгов на право заключения договора аренды - земельного участка с кадастровым номером 22:04:470002:1021 не вправе в проекте договора устанавливать условие, предусматривающее уступку права по договору и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Поскольку условие аукционной документации (проекта договора аренды земельного участка), запрещающее арендатору уступку права по договору и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора соответствует положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и направлено на обеспечение конкуренции на рынке земли, у антимонопольного органа отсутствуют законные основания для вывода о недопустимости включения такого условия в договор.

В силу изложенного, доводы указанные в жалобе не могут быть признаны обоснованными.

На основании изложенного и в соответствии с частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции Комиссия Приморского УФАС России

РЕШИЛА:

1. Признать жалобу <...> на действия Организатора торгов  УИИЗО Фокино при проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер: 25:35:050201:10045 (извещение № 21000013130000000306, лот №1) необоснованной.

Председатель Комиссии <...>

Члены Комиссии <...>

Решение комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения.

Еще решения ФАС за эти даты