Решение №ВС/2389/26 о результатах рассмотрения жалобы от 28 августа 2026 г. Дело №049/10/18.1-321/2026 по рассмотрению жалобы ООО "Джой" из базы решений ФАС (№1876729) . Практика рассмотрения жалоб Федеральной антимонопольной службой.

Текст решения ФАС (Федеральная антимонопольная служба)

РЕШЕНИЕ

по делу № 049/10/18.1-321/2026

25.08.2026                                                                                                          г. Магадан

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Магаданской области (далее  Магаданское УФАС России) по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее  Комиссия) при участии представителя Департамента жилищно-коммунального хозяйства и коммунальной инфраструктуры мэрии города Магадана (далее  Организатор торгов) <&>, директора общества с ограниченной ответственностью «Джой» (далее  ООО «Джой», Заявитель) <&> рассмотрела жалобу ООО «Джой» (исх. № 431 от 05.08.2026, вх. № 3361-ЭП/26 от 06.08.2026) на действия Организатора торгов при проведении открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенном по адресу город Магадан, ул. Ямская, дом № 8 (реестровый номер извещения 22000163420000000151, лот № 1).

Информация о поступившей жалобе, в соответствии с частью 11 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции), размещена на официальном сайте Федеральной антимонопольной службы «База решений и правовых актов» https://br.fas.gov.ru.

В жалобе Заявитель указал на нарушение порядка проведения конкурса.

В соответствии с частью 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной комиссии или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов либо в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Законом о закупках, за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

В ходе заседания 17.08.2026 Комиссия заслушала доводы жалобы, изложенные представителем Заявителя, Организатора торгов. Представителем Заявителя были уточнены доводы жалобы.

В целях всестороннего и полного рассмотрения дела Комиссия пришла к выводу о необходимости получения и анализа дополнительных документов и информации. В связи с изложенным, Определением Магаданского УФАС России № ВС/2290/26 от 18.08.2026 срок рассмотрения дела был продлен, заседание Комиссии назначено на 25.08.2026.

Изучив представленные документы и материалы, руководствуясь статьей 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия

УСТАНОВИЛА:

1. 27.07.2026 Организатором торгов на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов torgi.gov.ru размещено сообщение о проведении открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенном по адресу город Магадан, ул. Ямская, дом № 8 (реестровый номер извещения 22000163420000000151, лот № 1).

31.07.2026 Организатором торгов внесены изменения в извещение о проведении конкурса.

Дата и время окончания приема заявок: 17.08.2026 в 10:00.

2. Согласно первому доводу жалобы в нарушение подпункта 5 пункта 38 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 (далее - Правила № 75), в извещении о проведении конкурса не указаны степень износа (пункты 5, 6 Акта о состоянии объекта конкурса, Приложение № 6). Отсутствие объективных данных об износе которые не позволяют определить общую сумму годовых затрат на техническое обслуживание и ремонт объекта конкурса и установить дифференцированные размеры плановых затрат на эти цели с учетом типа и назначения здания, уровня его благоустройства, технического состояния и природно-климатических условий.

Рассмотрев довод жалобы, Комиссия приходит к следующему.

В силу пункта 16 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) государственный контроль (надзор) за соблюдением исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляется органами государственного жилищного надзора.

Согласно части 17 статьи 20 ЖК РФ предметом государственного контроля (надзора), указанного в части 16 настоящей статьи, является соблюдение исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления требований обоснованности размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, и к соблюдению предельных индексов изменения размера такой платы.

Законом о защите конкуренции не предусматриваются полномочия антимонопольного органа по оценке экономической обоснованности платы за содержание и ремонт общего имущества МКД.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 38 Правил № 75 в извещении о проведении конкурса указывается, в том числе, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли, других параметров, а также от объема и количества работ и услуг.

При этом, в соответствии с подпунктом 1 пункта 41 Правил № 75 конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя акт по форме согласно приложению № 1.

Согласно пунктам 5,6 утверждённой формы в акте должна содержаться информация о степени износа по данным государственного технического учета, о степени фактического износа.

Таким образом, Комиссия оценивает рассматриваемый довод жалобы на предмет полноты информации, которая должна содержаться в конкурсной документации, без учета довода о расчете платы в зависимости, в частности, от степени износа.

Рассмотрев Приложение № 6 к конкурсной документации «Акт о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса», Комиссия установила, что указанный акт не содержит информации о степени износа по данным государственным технического учета, о степени фактического износа (пункты 5,6 Акта).

Таким образом, не заполнив отдельные сведения в акте о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с Приложением № 1 к Правилам № 75, Организатор торгов нарушил подпункт 1 пункта 41 Правил № 75. Довод жалобы признается обоснованным.

Указанный вывод находит свое отражение в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа по 01.02.2024 по делу № А43-10988/2023.

Учитывая, что выявленные нарушения со стороны Организатора торгов препятствовали Заявителю в формировании своей заявки, Комиссия, руководствуясь требованиями части 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, приходит к выводу о необходимости в выдаче предписания об устранении допущенного нарушения.

3. В соответствии со вторым доводом жалобы, в приложении № 7 к конкурсной документации «Перечень обязательных работ обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, являющихся объектом конкурса» в наименовании работ и услуг организатор конкурса в пунктах 1, 2, 4-12, 20, 33, 34 в колонке «Периодичность выполнения работ и оказания услуг» указана «по мере необходимости». Таким образом, Заявитель указывает, что частота (регулярность) выполнения работ (услуг) организатором конкурса в указанных пунктах перечня услуг и работ осталась неопределенной, следовательно, плата за жилое помещение установлена произвольно без учета принципов пропорциональности и соразмерности.

Рассмотрев указанный довод, Комиссия приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 41 Правил № 75 конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя, перечень работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, сформированный из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее  Постановление № 290), по форме согласно приложению № 2. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем работ и услуг самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из работ и услуг.

Согласно пункту 5 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением № 290) периодичность оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, определяется с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации. По решению собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ, чем это предусмотрено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с Приложением № 7 к конкурсной документации «Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, являющихся объектом конкурса» Организатор торгов указал периодичность выполнения работ и оказания услуг «по мере необходимости» для следующих видов работ/услуг: 1) Замена выключателей; 2) Смена пружины; 4) Замена внутренних водопроводов из стальных труб на металлопластиковые, диаметром 20 мм; 5) Замена внутренних водопроводов из стальных труб на металлопластиковые, диаметром 25 мм; 6) Смена отдельных участков трубопроводов из стальных водогазопроводных неоцинкованных труб диаметром 32 мм; 7) Смена (ревизия) вентиля диаметром 25 мм; 8) Смена вентилей и клапанов обратных муфтовых диаметром до 32  мм; 9) Смена горизонтальных участков трубопроводов канализации из полиэтиленовых труб высокой плотности диаметром 100 мм; 10) Смена вертикальных участков трубопроводов канализации из полиэтиленовых труб высокой плотности диаметром 100 мм; 11) Устранение засоров внутренних канализационных трубопроводов; 12) Замена предохранителя; 20) Прочистка канализационного лежака; 33) Мелкий ремонт изоляции трубопроводов при диаметре 50 мм; 34) Устранение аварии на внутридомовых инженерных сетях при сроке эксплуатации многоквартирного дома от 31 до 50 лет; 48) Очистка кровли от снега, сбивание сосулек (при толщине слоя до 20 см).

Комиссией не установлено, что в отношении указанных видов работ/услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлены требования действующего законодательства, определяющие конкретную и требуемую Заявителем периодичность.

Заявителем, в свою очередь, также не приведены нормы действующего законодательства, которые бы определяли конкретную периодичность для приведенного перечня работ/услуг.

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» предусматривает выполнение ряда работ «по мере необходимости» (очистка кровли от снега, устранение засоров), «по мере износа» (замена отдельных элементов водоотводящих устройств).

В соответствии с пояснениями Организатора торгов, в отношении работ аварийного характера, а также работ, зависящих от фактического состояния объекта (устранение повреждений, засоров, течей, замена труб), установление жесткой периодичности невозможно в силу их экстренного и непредвидимого характера. Формулировка «по мере необходимости» означает, что управляющая организация самостоятельно определяет такую потребность, исходя из фактической обстановки, технического состояния дома и сезонных факторов.

Пункт 4.6 проекта договора управления предусматривает возможность изменения перечня работ и услуг по соглашению сторон, что позволяет собственникам инициировать включение дополнительных работ или уточнение периодичности при необходимости. Указанный механизм обеспечивает баланс интересов сторон договора.

С учетом изложенного, Комиссия не полномочна определять за Организатора торгов периодичность устанавливаемых работ/услуг, учитывая, что указанное требование не определено законодательством.

Ссылка Заявителя на определение платы за жилое помещение, которая при данных обстоятельствах, установлена произвольно без учета принципов пропорциональности и соразмерности, не может быть оценена Комиссией, ввиду отсутствия соответствующих полномочий по оценке размера платы за содержание жилого помещения.

Довод жалобы признан необоснованным.

4. В соответствии с третьим доводом жалобы, 21.07.2026 заинтересованное лицо обратилось к организатору конкурса с предложением о внесении изменений в конкурсную документацию и приложило дополнительный перечень обязательных работ, составленный на основании обращений собственников жилых помещений, предписания Государственной жилищной инспекции и собственных расчетах стоимости работ общества (исх. № 412).

27.07.2026 организатор конкурса принял решение об отказе во внесении изменений в конкурсную документацию, однако информацию о принятом решение на официальном сайте не разместил и увеличил размер обеспечения заявки, исходя из нового размера платы 51,55 рублей за 1 кв. м общей площади жилого помещения при первоначальной извещении о 49,00 рублей за 1 кв. м.

29.07.2026 заинтересованное лицо рассмотрело ответ организатора конкурса и обратилось с новым предложением о внесении изменений в конкурсную документацию, связанную с исключением из условий договора управления непредвиденных работ из пункта 4.4 договора управления и внесении изменений в пункт 4.6 договора управления (исх. № 424).

31.07.2026 организатор конкурса принял решение об отказе внести изменения в пункт 4.4, изменить пункт 4.6 договора управления и опубликовал информацию о внесении изменении в пункт 4.6 договора управления, однако информацию об отказе исключения непредвиденных работ из пункта 4.4 договора управления не опубликовал.

Организатор конкурса необоснованно исключает из перечня необходимые работы по ремонту конструкций фасада здания и внутренней отделки помещений, выкашиванию газонов, работы по содержанию которых включены в пункты 9, 11 и 25 минимального перечня, и, следовательно, исключает достижение целей надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленного подпунктом 3 пункта 4 Правил № 75.

Рассмотрев заявленные доводы, Комиссия приходит к следующему.

Согласно пункту 50 Правил № 75 организатор конкурса по собственной инициативе или в соответствии с запросом заинтересованного лица вправе внести изменения в конкурсную документацию не позднее чем за 15 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе. В течение 2 рабочих дней с даты принятия решения о внесении изменений в конкурсную документацию такие изменения размещаются организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте и направляются заказными письмами с уведомлением всем лицам, которым была предоставлена конкурсная документация.

Из системного толкования указанной нормы следует, что:

- обязанность публикации возникает исключительно в случае принятия положительного решения о внесении изменений;

- публикации подлежат сами изменения, а не решение об отказе или сам факт рассмотрения запроса.

Законодатель не предусматривает обязанности организатора конкурса публиковать отказы в удовлетворении запросов о внесении изменений.

Отказ во внесении изменений в конкурсную документацию не является изменением конкурсной документации как таковым. Он представляет собой ответ на обращение заинтересованного лица, который был дан в установленном порядке и в установленный срок.

Заявитель надлежащим образом проинформирован о результатах рассмотрения предложений о внесении изменений в конкурсную документацию путём направления официальных писем № 6740-21 от 27.07.2026 и № 7034-21 от 31.07.2026, в которых мотивированно изложены:

- отсутствие оснований для внесения изменений в пункт 4.4 проекта договора, поскольку действующая редакция уже предусматривает выполнение текущих неотложных и непредвиденных работ и регламентирует порядок действий управляющей компании;

-внесение изменений в пункт 4.6 договора в соответствии с требованиями подпункта 10 пункта 41 Правил № 75;

- устранение технической ошибки в расчётах и приведение стоимости работ и услуг в соответствие с нормативными требованиями.

Таким образом, заявитель не был лишён информации о принятых решениях, а его право на получение ответа на обращение было реализовано в полном объёме.

Часть замечаний Заявителя удовлетворена: организатор внёс изменения в пункт 4.6 договора, а также устранил технические ошибки в расчётах. Информация о внесённых изменениях опубликована на официальном сайте в установленном порядке.

Указанное обстоятельство подтверждает, что организатор конкурса рассмотрел все обращения Заявителя, принял обоснованные решения по каждому из них и довёл их до сведения Заявителя индивидуально. Отказ в удовлетворении одной из частей запроса не требовал дополнительной публикации, поскольку не являлся изменением документации и не влиял на права иных участников конкурса.

Относительно доводов о невключении в состав работ по содержанию общего имущества работ по ремонту фасада здания и внутренней отделки помещений, выкашиванию газонов, Комиссия отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 3. Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением № 290) перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учетом:

а) конструктивных элементов многоквартирного дома, в том числе конструкций и (или) иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов помещения многоквартирного дома;

б) наличия и состава внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем;

в) наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома;

г) геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.

Минстрой России по вопросу проведения текущего ремонта общего имущества выразил свою позицию в письмах от 12.05.2026 № 11160-ОГ/00, от 04.07.2025 № 18667-ОГ/00.

Так, согласно пункту 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее  Правила № 491) текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

В силу пункта 4.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД.

Таким образом, в составе услуг и (или) работ по содержанию жилья выделяются услуги и (или) работы по управлению МКД, услуги и (или) работы по содержанию общего имущества в МКД и работы по текущему ремонту общего имущества в МКД.

При этом услуги и (или) работы по управлению МКД и по содержанию общего имущества в МКД носят постоянный, периодический характер.

Работы по текущему ремонту - это работы разового характера, выполняемые в определенные сроки в отношении определенного элемента общего имущества, технические характеристики которого необходимо восстановить.

Отмечается, что принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД относится к компетенции общего собрания собственников. При этом закон не конкретизирует, должны ли такие решения приниматься перед каждым ремонтом, либо утверждается график ремонта на год или на иной срок. Наиболее распространена практика утверждения перечня работ по текущему ремонту на год.

Как следует из приведенных положений, состав работ по текущему ремонту не может быть установлен законом и не может быть утвержден договором управления МКД. Он утверждается исключительно общим собранием собственников по согласованию с управляющей организацией.

Как уже отмечалось, в соответствии с подпунктом 4 пункт 41 Правил № 75 конкурсная документация должна содержать перечень работ и услуг, сформированный из числа работ, указанных в минимальном перечне № 290. Однако, указанная норма не запрещает включать в договор управления положения, регулирующие порядок выполнения работ, которые объективно не могут быть заранее поименованы и запланированы.

Следовательно, упоминание «непредвиденных работ» в проекте договора не является нарушением, а, напротив, направлено на обеспечение надлежащего содержания общего имущества в случаях, когда выполнение строго определённого перечня работ невозможно в силу объективных причин.

В пункте 4.4 проекта договора управления содержится условие о том, что управляющая организация может самостоятельно принимать решения по изменению графика оказания услуг и выполнения работ, включенного в перечень работ и услуг, при выполнении неотложных непредвиденных работ.

Вместе с тем, как разъяснено организатором конкурса в ответе от 17.07.2026 № 6400-21, выполнение непредвиденных работ, не относящихся к минимально необходимым, допускается исключительно по решению общего собрания собственников путём изменения перечня работ и услуг. Указанное условие прямо закреплено в пункте 4.6 проекта договора, который предусматривает возможность изменения перечня по соглашению сторон, то есть при участии и согласии собственников.

Указанное прямо предусмотрено подпунктом 10 пункта 41 Правил № 75.

Таким образом, включение в проект договора положения о непредвиденных работах не означает, что управляющая организация вправе произвольно расширять перечень услуг без волеизъявления собственников. Напротив, такая конструкция обеспечивает баланс интересов: оперативное устранение аварий происходит в рамках минимального перечня, а любые дополнительные работы требуют согласования с собственниками, что полностью соответствует жилищному законодательству и правовой позиции Конституционного Суда РФ о пропорциональности и соразмерности (Определение КС РФ от 21.04.2011 № 522-О-О).

Заявленные доводы жалобы не нашли своего подтверждения.

5. Согласно доводу жалобы Организатор торгов нарушил требование пункта 40 Правил № 75 об обязательном уведомлении собственников помещений в многоквартирном доме о дате проведения конкурса.

В силу подпункта «а» пункта 40 Правил № 75 не позднее чем за 25 дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе организатор конкурса обязан уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах) путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления собственниками помещений в многоквартирном доме, - на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также путем размещения сообщения о проведении конкурса на официальном сайте о дате проведения конкурса.

Заявителем представлены в материалы дела фотоматериалы, изображающие подъезды жилых домов, которые, как следует из пояснений Заявителя, являются предметом конкурса. При этом уведомления о проведении конкурса отсутствуют.

Организатор торгов пояснил Комиссии, что все собственники помещений уведомлены о дате проведения открытого конкурса путем размещения объявлений в общедоступных местах, о чем составлен акт от 16.07.2026 экспертом департамента жилищно-коммунального хозяйства и коммунальной инфраструктуры мэрии города Магадана Поплавской С.А. (представлен в материалы дела).

Фотоматериалы Заявителя не содержат сведений о дате и времени их изготовления, месте съемки и иных признаков, позволяющих достоверно установить, что они отражают состояние досок объявлений именно в период, когда размещение уведомлений должно было быть произведено

Таким образом, довод жалобы в указанной части не может быть признан обоснованным ввиду отсутствия достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих факт нарушения.

На основании изложенного, в соответствии с частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Магаданской области

РЕШИЛА:

1. Признать жалобу общества с ограниченной ответственностью «Джой» на действия Организатора торгов  Департамента жилищно-коммунального хозяйства и коммунальной инфраструктуры мэрии города Магадана при проведении открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенном по адресу город Магадан, ул. Ямская, дом № 8 (реестровый номер извещения 22000163420000000151, лот № 1) обоснованной в части нарушения Организатором торгов подпункта 1 пункта 41 Правил № 75.
2. Признать в действиях Организатора торгов нарушение подпункта 1 пункта 41 Правил № 75.
3. Выдать Организатору торгов предписание об устранении выявленных нарушений.
4. Передать материалы дела должностному лица управления для принятия решения о возбуждении дела об административном правонарушении.

Решение Комиссии Управления Федеральной антимонопольной службы по Магаданской области может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня его принятия.

Еще решения ФАС за эти даты