Решение б/н Решение по результатам рассмотрения жалобы от 22 августа 2025 г. Дело №001/10/18.1-352/2025 Жалоба на действие организатора торгов АМО "Майкопский район... из базы решений ФАС (№1869323) . Практика рассмотрения жалоб Федеральной антимонопольной службой.

Текст решения ФАС (Федеральная антимонопольная служба)

РЕШЕНИЕ

№001/10/18.1-352/2025 по результатам рассмотрения жалобы

Резолютивная часть решения оглашена 21.08.2025

Решение в полном объеме изготовлено 22.08.2025

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Адыгея (далее  Адыгейское УФАС России) по рассмотрению жалобы <...> и <...> на действия организатора торгов - администрации муниципального образования «Майкопский район» при проведении аукциона №22000013480000000240 (лот №1) в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:04:1400049:514, площадью 2821 кв. м., категории земель «Земли населенных пунктов», расположенного по адресу (местоположение): Российская Федерация, Республика Адыгея (Адыгея), Майкопский р-н, ст. Даховская, ул. Набережная, с видом разрешенного использования «туристическое обслуживание», сроком на 5 лет, проводимого на электронной торговой площадке АО «Сбербанк АСТ» по адресу: https://utp.sberbank-ast.ru/AP/NBT/PurchaseView/21/0/0/3233254 (далее  Комиссия) в составе:

председателя Комиссии: <...>.  заместителя руководителя Адыгейского УФАС России;

членов Комиссии: <...>  начальника отдела Адыгейского УФАС России; <...>  ведущего специалиста-эксперта Адыгейского УФАС России;

с участием посредством ВКС представителя <...>  <...> по доверенности от 20.08.2025 №б/н, в отсутствие <...> и представителя АМО «Майкопский район»,

УСТАНОВИЛА

В Адыгейское УФАС России поступила жалоба <...> и <...> на действия организатора торгов  администрации муниципального образования «Майкопский район» при проведении аукциона №22000013480000000240 (лот №1) в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:04:1400049:514, площадью 2821 кв. м., категории земель «Земли населенных пунктов», расположенного по адресу (местоположение): Российская Федерация, Республика Адыгея (Адыгея), Майкопский р-н, ст. Даховская, ул. Набережная, с видом разрешенного использования «туристическое обслуживание», сроком на 5 лет, проводимого на электронной торговой площадке АО «Сбербанк АСТ» по адресу: https://utp.sberbank-ast.ru/AP/NBT/PurchaseView/21/0/0/3233254.

Доводы жалоб сводятся к следующему.

1. В извещении отсутствует информация о возможности подключения к сетям теплоснабжения, что по мнению Заявителей противоречит пункту 4 части 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

2. Организатором торгов был ошибочно определен срок аренды земельного участка 5 лет, исходя из площади земельного участка, а не как того требует законодательство  максимально возможной площади объекта капитального строительства.

3. Организатором торгов неправомерно предусмотрено возможность строительства индивидуального жилого дома, поскольку вид разрешенного использования земельного участка по лоту №1 («Туристическое обслуживание») не предусматривает использование земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

4. На Официальном сайте Организатором торгов указывается недостоверные сведения в части сроков подписания договора.

5. Договор аренды не содержит требований о проведении рекультивации, а также порядка ее проведения.

6. Положение договора аренды не содержат условия о возможности сдачи земельного участка в субаренду.

Заслушав доводы, проанализировав поступившие материалы, Комиссия Адыгейского УФАС России установила следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной комиссии или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов либо в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011г. № 223- ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

При этом согласно части 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

Согласно извещению №22000013480000000240 «О проведении аукциона в электронной форме на право аренды земельного участка находящегося в государственной собственности»:

Дата и время начала подачи заявок  07.07.2025 13:00 по мск;

Дата и время окончания подачи заявок  21.07.2025 17:00 по мск;

Дата проведения торгов  25.07.2025;

Начальная цена  1 001 483,21 руб. (Лот №1).

Подготовка и организация аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, а также проведение данного аукциона регламентируется статьями 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее  ЗК РФ).

Обстоятельства, исключающие проведение аукциона в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, определены в пункте 8 статьи 39.11 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 19 статьи 39.11 ЗК РФ Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (далее - официальный сайт уполномоченного органа), на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за десять рабочих дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Согласно части 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения:

1) об организаторе аукциона,

2) об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона;

3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона,

4) о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства);

5) о начальной цене предмета аукциона;

6) о "шаге аукциона";

7) о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

8) о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка;

9) о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса;

10) о размере ежегодной арендной платы при предоставлении земельного участка юридическому лицу в аренду для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства, за исключением первого арендного платежа, размер которого определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства. При этом размер ежегодной арендной платы, если предметом аукциона является размер первого арендного платежа, определяется в порядке, установленном для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно подпункту 4 пункта 8 статьи 39.11 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствует градостроительный план земельного участка, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

Поскольку МУП «Майкопводоканал» не является теплоснабжающей организацией, то не могло давать пояснения в части наличия технической возможности подключения к сетям теплоснабжения.

Соответственно сведения о наличии возможности подключения к сетям теплоснабжения фактически отсутствуют.

Учитывая вышеизложенное, Комиссия Адыгейского УФАС России признает данный довод обоснованным, поскольку данный земельный участок не мог быть предметом аукциона.

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 (далее  Классификатор) вид разрешенного использования «Туристическое обслуживание» предполагает возможность для «Размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению; размещение детских лагерей».

Согласно подпункту 9 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса.

Для земельных участков, реализуемых на торгах, применяется определение срока аренды на основании пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

Согласно пункту 9 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Срок, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений определяется приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15 мая 2020 № 264/пр (далее - Приказ).

Согласно части 1 Приказа установить, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства, согласно приложению к настоящему приказу. Вводимый настоящим приказом срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, не применяется при выполнении инженерных изысканий, осуществлении архитектурно строительного проектирования и строительства уникальных объектов капитального строительства.

Из положений части 1 Приказа следует, что срок аренды определяется исходя из площади объекта капитального строительства.

Лот №1 - 2821 кв. м.

Максимальный процент застройки - 60% (1 692,6 кв.м.).

Предельное максимальное количество для этажей  3.

Соответственно площадь объекта капитального строительства для определения срока согласно Приказу должен определятся следующим образом.

2821 * 60% (Максимальный процент) * 3 (Этажность).

Площадь объекта капитального строительства по лоту № 1 составляет - 5 077,8 кв. м.

Срок, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений определяется Приказом.

Согласно пункту 3 Приказа (Объекты площадью от 5000 м до 10000 м) общий срок по лоту №1 составляет - 33 месяца.

С учетом положения пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ срок аренды земельных участков должен был быть  66 месяцев или 5 лет и 6 месяцев (33 * 2).

Комиссия Адыгейского УФАС России признает данный довод обоснованным. Срок аренды земельного участка должен был быть определен исходя из максимально возможной площади объекта капитального строительства.

Пунктом 5.4.11 договора аренды установлено, что Арендатор имеет право: подать уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома в порядке, установленном статьей 51.1 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно пункту 5.4.12 договора аренды Арендатор имеет право: при возведении жилого дома учитывать требования СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».

Согласно пункту 17 статьи 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Таким образом, Комиссия Адыгейского УФАС России признает данный довод обоснованным, поскольку вид разрешенного использования земельного участка по лоту №1 «Туристическое обслуживание» запрещает строительство индивидуального жилого дома.

Согласно пункту 11 статьи 39.13 ЗК РФ по результатам проведения электронного аукциона не допускается заключение договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договора аренды такого участка ранее чем через десять дней со дня размещения протокола рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе в случае, если электронный аукцион признан несостоявшимся, либо протокола о результатах электронного аукциона на официальном сайте.

Между тем, в нарушение указанного пункта, на официальном сайте https://torgi.gov.ru/new/public/lots/lot/22000013480000000240_1/(lotInfo:info) срок направления и заключения договора аренды указан: «не ранее чем через 5 рабочих дней после подписания протокола об итогах проведения аукциона».

Комиссия Адыгейского УФАС России признает данный довод обоснованным.

Пунктом 2 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления пользования недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

Земельный участок по Лоту №1 с видом разрешенного использования «Туристическое обслуживание» не предусматривает осуществление пользование недрами.

Соответственно работы по рекультивации такого земельного участка не предусмотрены и не подлежат отражению в договоре аренды.

Комиссия Адыгейского УФАС России признает данный довод не обоснованным.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

ЗК РФ не предусматривает определенных требований к содержанию условий договора аренда земельного участка.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

При условии указания в извещении срока аренды земельного участка 5 лет, передача прав и обязанностей по договору в соответствии с пунктом 9 статьи 22 не предусмотрена.

Таким образом, Комиссия Адыгейского УФАС России признает данный довод не обоснованным.

Комиссия Адыгейского УФАС России также отмечает, что Протоколом №2 от 19.08.2025 АМО «Майкопский район», в связи с выявлением технических ошибок по извещению №22000013480000000240 Аукционной комиссией принято единогласное решение об аннулировании электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:04:1400049:514, площадью 2821 кв. м., категории земель «Земли населенных пунктов», расположенного по адресу (местоположение): Российская Федерация, Республика Адыгея (Адыгея), Майкопский р-н, ст. Даховская, ул. Набережная, с видом разрешенного использования «туристическое обслуживание», сроком на 5 лет.

В соответствии с частью 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, нарушений порядка осуществления в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся субъектами градостроительных отношений, процедур, включенных в исчерпывающие перечни процедур в сферах строительства) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

На основании вышеизложенного, в соответствии с частью 20 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», Комиссия,

РЕШИЛА:

1. Признать жалобы <...> и <...> на действия организатора торгов - администрации муниципального образования «Майкопский район» при проведении аукциона №22000013480000000240 (лот №1) в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:04:1400049:514, площадью 2821 кв. м., категории земель «Земли населенных пунктов», расположенного по адресу (местоположение): Российская Федерация, Республика Адыгея (Адыгея), Майкопский р-н, ст. Даховская, ул. Набережная, с видом разрешенного использования «туристическое обслуживание», сроком на 5 лет, проводимого на электронной торговой площадке АО «Сбербанк АСТ» по адресу: https://utp.sberbank-ast.ru/AP/NBT/PurchaseView/21/0/0/3233254 обоснованными.

2. Предписание, в связи с отменой торгов по лоту №1 (извещение №22000013480000000240) не выдавать.

3. Передать материалы дела уполномоченному должностному лицу Адыгейского УФАС России для решения вопроса о привлечении к административной ответственности ответственного должностного лица организатора торгов  АМО «Майкопский район».

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Республики Адыгея в течение 3-х месяцев.

Еще решения ФАС за эти даты