Решение №ОВ/8053/25 Решение по жалобе (вх. № 10354-ЛК/25 от 03.07.2025) на дейс... от 11 июля 2025 г. Дело №027/10/18.1-1252/2025 Решение по жалобе (вх. № 10354-ЛК/25 от 03.07.2025) на дейс... из базы решений ФАС (№1868075) . Практика рассмотрения жалоб Федеральной антимонопольной службой.

Текст решения ФАС (Федеральная антимонопольная служба)

РЕШЕНИЕ

по делу № 027/10/18.1-1252/2025

Резолютивная часть решения оглашена 11 июля 2025года.

В полном объеме решение изготовлено  11 июля 2025 года.

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Хабаровскому краю по рассмотрению жалоб на   нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров, порядка осуществления мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капитального строительства (далее  Комиссия), в составе

в присутствии:

- от организатора торгов: Врио начальника отдела фонда имущества Комитета по управлению  имуществом администрации города Комсомольска  на  Амуре Хабаровского края гр* (по доверенности от 11.07.2005), главный специалист отдела регистрации прав и ведения реестра муниципального имущества Комитета по управлению  имуществом администрации города Комсомольска  на  Амуре Хабаровского края гр* (по доверенности от 11.07.2025);

-  от заявителя:  не явился, о дате, месте и времени рассмотрения жалобы извещен надлежащим образом,

рассмотрев жалобу гр*  (вх. №  10354-ЛК/25 от 03.07.2025) на действия Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края - организатора торгов на право заключения  договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011404:3336 (извещение № 21000005750000000389, Лот 5) в соответствии со статьей 18.1 Федерального закона от 26.04.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее  ФЗ «О защите конкуренции»),

УСТАНОВИЛА:

         В Управление Федеральной антимонопольной службы по Хабаровскому краю поступила жалоба гр* (вх. №  10354-ЛК/25 от 03.07.2025) на действия Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края - организатора торгов на право заключения  договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011404:3336 (извещение № 21000005750000000389, Лот 5) .

Доводы жалобы сводятся к следующему.

Пункт 8.3 проекта договора  содержит неправомерный запрет на уступку права арены и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора

Организатор торгов не согласился с доводами жалобы, пояснив, что в отношении спорного участка поступило заявление о предварительном согласовании предоставления участка для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем опубликовано извещение о возможности предоставление участка для целей индивидуального жилищного строительства. В период публикации извещения поступило заявление о намерении принять участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка. В связи с поступлением  данного  заявления принято решение об отказе в предварительном согласовании предоставления участка лицу, обратившемуся с заявление о предварительном согласовании предоставления участка. Администрацией г. Комсомольска на- Амуре обеспечено образование испрашиваемого земельного участка и принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Таким образом, основания для предоставления участка без проведения торгов отсутствуют. При указанных обстоятельствах договор аренды  земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011404:3336 может быть заключен только по результатам торгов.

На основании изложенного, просил признать жалобу  необоснованной.

17.06.2025 года на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru организатором торгов опубликовано сообщение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (извещение № 21000005750000000389, Лот 5)

Согласно извещению Лот № 5. Земельный участок с кадастровым номером 27:22:0011404:3336, площадью 1000 кв.м, имеющий местоположение: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, ул. 5-я Стрелковая, (строительный номер 5), вид разрешенного использования: Для индивидуального жилищного строительства, с целью строительства индивидуального жилого дома

Срок аренды земельного участка 20 лет.

Дата и время начала подачи заявок  18.06.2025 09:00 (МСК+7)

Дата и время окончания подачи заявок: 17.07.2025 18:00 (МСК+7)

Дата рассмотрения заявок:  22.04.2024. 12-00 (время местное).

Дата и время проведения  торгов 23.07.2025 09:00 (МСК+7)

Рассмотрев представленные Заявителем, Организатором торгов документы, а также выслушав пояснения Организатора торгов, Комиссия Хабаровского УФАС пришла к следующим выводам.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности регулируется главой V.1 «Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее ЗК РФ).

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд установлены статьей 39.18 ЗК РФ

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьей 39.18 ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений размещает извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей.

В порядке подпункта 1 пункта 5 статьей 39.18 ЗК РФ, если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней  осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка.

 На основании пункта 7  статьи 39.18 ЗК РФ в случае поступления в течение тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение:

 об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка (подпункт пункт 1).

 об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган в срок не позднее четырех месяцев со дня принятия такого решения обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, и обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона (подпункт 2).

В соответствии с п. 1 ст. 39.6  ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту подпункту 15 пункта 2 статьи 39.6 договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса;

В соответствии с частью 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (часть 19 статьи 39.11 ЗК РФ).

Частями 1, 3 статьи 39.13 ЗК РФ предусмотрено, что аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Подготовка и проведение электронного аукциона осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ, с учетом особенностей, установленных названной статьей.

      Согласно части 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Пункт 8.3 проекта договора  содержит запрет на уступку прав права арены и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении N 308-ЭС22-2357 от 05.07.2022 по делу N А32-37905/2020, для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона № 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения Гражданского кодекса применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения Гражданского кодекса в редакции Закона N 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Более того между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Мнение заявителя о неприменимости пункта 7 статьи 448 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям в связи с тем, что законом заключение договора аренды земельного участка публичной собственности (для целей индивидуального жилищного строительства) предусмотрено и без проведения торгов, основано на неправильном толковании пункта 7 статьи 448 ГК РФ, пунктов 1, 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и не учитывает обстоятельство того, что в настоящем случае с учетом положения пункта 7  статьи 39.18 ЗК РФ и на основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011404:3336 может быть получено арендатором только по результату торгов.

Исходя из изложенного, при заключении договора аренды путем проведения торгов следует руководствоваться пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, в связи с чем не допускается включение в проект договора условий, предусматривающих уступку права по договору и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, следовательно, организатор торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011404:3336  не вправе в проекте договора устанавливать условие, предусматривающее уступку права по договору и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Поскольку условие аукционной документации (проекта договора аренды земельного участка), запрещающее арендатору уступку права по договору и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора соответствует положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и направлено на обеспечение конкуренции на рынке земли, у антимонопольного органа отсутствуют законные основания для вывода о недопустимости включения такого условия в договор.

Таким образом, Комиссия Хабаровского УФАС России считает  довод Заявителя о том, что организатор торгов в проекте договора неправомерного установил запрет на уступку права арены и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, необоснованным.

        На основании изложенного, руководствуясь частью 20 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Комиссия Хабаровского УФАС России,

РЕШИЛА:

1. Признать жалобу гр* (вх. №  10354-ЛК/25 от 03.07.2025) на действия Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края - организатора торгов на право заключения  договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:22:0011404:3336 (извещение № 21000005750000000389, Лот 5), необоснованной.

2. Снять ограничения, наложенные уведомлением Хабаровского УФАС России  № ТТ/7851/25 от 07.07.2025.

В соответствии с частью 23 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции решение или предписание комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения или выдачи предписания.

Председатель Комиссии:                                                                 

Члены Комиссии:                                                                                

Еще решения ФАС за эти даты