Решение б/н Решение № 542 от 24 июля 2025 г. Дело №040/10/18.1-542/2025 Жалоба (18.1) на Управление архитектуры, градостроительства ... из базы решений ФАС (№1868468) . Практика рассмотрения жалоб Федеральной антимонопольной службой.

Текст решения ФАС (Федеральная антимонопольная служба)

РЕШЕНИЕ

«21» июля 2025 года                                                                                                    г. Калуга

Комиссия Калужского УФАС России по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в составе:

при участии посредством ВКС: представителя Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги <...> (доверенность, паспорт), представителя БСУ Фонд имущества Калужской области» <...> (доверенность, паспорт), в отсутствии надлежащим образом уведомленного о дате и времени рассмотрения жалобы заявителя - гражданина РФ <...>,

рассмотрев посредством видеоконференцсвязи жалобу №040/10/18.1-542/2025 гражданина РФ <...> на положения извещения при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000134:961, вид разрешенного использования: предпринимательство, площадью 368 +/- 7 кв.м, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, г. Калуга, пер. Механизаторов (номер извещения №21000020910000001442, лот №1),

УСТАНОВИЛА:

1. 11.07.2025г. в адрес Калужского УФАС России поступила жалоба гражданина РФ <...>на положения извещения при проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000134:961, вид разрешенного использования: предпринимательство, площадью 368 +/- 7 кв.м, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, г. Калуга, пер. Механизаторов (номер извещения №21000020910000001442, лот №1).

Согласно доводам жалобы заявителя, извещение аукциона не соответствует действующему законодательству.

Полно и всесторонне исследовав обстоятельства и документы, представленные в материалы дела, оценив их в соответствии с действующим законодательством, а также заслушав лиц, участвующих в рассмотрении указанного дела, Комиссия Калужского УФАС России установила следующее.

16.05.2025г. на официальном сайте http://torgi.gov.ru размещено извещение о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, лот №1 (номер извещения №21000020910000001442) (далее-Аукцион).

Начальная цена: 312 000,00 рублей.

Шаг аукциона: 15 600,00 рублей.

Дата и время начала подачи заявок: 29.05.2025 00:00 (МСК).

Дата и время окончания подачи заявок: 06.07.2025 23:59 (МСК).

Согласно протоколу от 07.07.2025г. на участие в аукционе поступило 12 заявок.

В соответствии с протоколом о результатах аукциона от 07.07.2025г., победителем признана заявка 2544.

2. В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 18.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее ФЗ «О защите конкуренции») антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов или в случае, если торги, проведение которых является обязательным в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны несостоявшимися, а также при организации и проведении закупок в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года №223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", за исключением жалоб, рассмотрение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд;

Согласно части 2 статьи 18.1  ФЗ «О защите конкуренции» действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

В соответствии с частью 17 статьи 18.1 ФЗ «О защите конкуренции» установлено, что при рассмотрении жалобы по существу комиссия антимонопольного органа рассматривает обжалуемые акты и (или) действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей. В случае, если в ходе рассмотрения жалобы комиссией антимонопольного органа установлены иные нарушения в актах и (или) действиях (бездействии) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии, уполномоченного органа и (или) организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, комиссия антимонопольного органа принимает решение с учетом всех выявленных нарушений.

3. Согласно доводу жалобы заявителя Организатор торгов не указывает сведения в части возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения жалобы, Комиссией Калужского УФАС России установлено следующее.

В соответствии с пп. 4 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствует информация о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

Вместе с тем, информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения содержится в п.9 письма, направленного Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги в адрес БСУ «Фонд имущества Калужской области» об организации и проведении аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером 40:26:000134:961, с приложением ответов ресурсоснабжающих организаций, в пункте 18 информационной карты извещения о проведении электронного аукциона, а также вышеуказанная информация размещена в ГИС Торги.

Таким образом, данный довод Заявителя не находит своего подтверждения и признается необоснованным.

4. Согласно доводам жалобы заявителя, положения договора аренды противоречат закону и нарушают права заявителя.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения жалобы, Комиссией Калужского УФАС России установлено следующее.

В соответствии с п.9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Вместе с тем, согласно п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании вышеизложенного, Комиссия Калужского УФАС Росси приходит к выводу, что пункт 4.8. проекта договора аренды соответствует требованиям действующего законодательства, что подтверждается соответствующей судебной практикой (Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 05.07.2022 №308-ЭС22-2357 по делу № А32-37905/2020).

Таким образом, данный довод заявителя не находит своего подтверждения и признается необоснованным.

5. Согласно доводу жалобы заявителя, договор аренды не содержит обязательного условия о работах по рекультивации земельного участка, что вводит в заблуждение относительно необходимости его выполнения.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения жалобы, Комиссией Калужского УФАС России установлено следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

 Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В настоящее время утвержден приказ Росреестра от 10.11.2020г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее - Классификатор).

Согласно Классификатору вид «Предпринимательство» (код 4.0) предполагает размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 - 4.10.

Следовательно, действующим законодательством для вида разрешенного использования «Предпринимательство» не предусмотрено включение работ по рекультивации такого земельного участка.

С учетом вышеизложенного, довод жалобы не находит своего подтверждения и признается необоснованным.

6. Согласно доводу жалобы заявителя, проект договора аренды содержит недостоверные сведения.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения жалобы, Комиссией Калужского УФАС России установлено следующее.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В силу статей 610, 622 ГК РФ, договор аренды земельного участка заключается на срок, определенный договором, и после истечения этого срока земельный участок подлежит возвращению арендодателю по акту приема-передачи.

Из приведенных норм следует, что одним из оснований прекращения аренды земельного участка является истечение срока договора аренды. Согласно ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ).

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Таким образом, нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

При отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ)

Следовательно, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности (а только заключение новых договоров, как правило, на торгах и в случаях, указанных в пунктах 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ - без проведения торгов).

Таким образом, данный довод Заявителя не находит своего подтверждения и признается необоснованным.

По результатам рассмотрения жалобы гражданина РФ <...>, руководствуясь положениями статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Калужского УФАС России,

РЕШИЛА:

1. Жалобу гражданина РФ <...> признать необоснованной.

Решение   может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия в арбитражный суд.

Еще решения ФАС за эти даты